리모델링 건축사

서울특별시 중구 신당동의 근린생활시설 건물(사무소)을 한의원 개원을 위한 공간으로 용도변경한 사례를 소개합니다. 본 사례는 일반주거지역에 위치한 2·3층 200평 규모 공간을 의료업에 적합하게 전환한 것으로, 의료기관 설립을 준비 중인 독자들에게 실질적인 절차와 주의사항을 제공할 수 있습니다.

기존 상황 – 사무소에서 한의원으로 변경을 희망

대상 건물은 서울 중구 신당동 일반주거지역 내에 위치하며, 기존에는 근린생활시설 중 '사무소' 용도로 사용되던 공간이었습니다. 건물의 2층과 3층 전체 약 200평 규모의 공간을 활용해 한의원을 개원하고자 하였으며, 이는 건축법상 '의원(한의원)'에 해당하는 근린생활시설 내 의료시설로의 용도변경에 해당합니다.

현장실사 및 현황도면 작성 – 도면 미비 시 필수 절차

본 사례에서는 건축물대장에는 기록이 있으나, 현황도면이 존재하지 않아 현장 실측부터 진행해야 했습니다. 실제 면적, 내부 벽체 구조, 진입계단 및 출입구 동선 등을 현장 실사를 통해 확인하였고, 실측 기반의 현황도면을 새로 작성하였습니다.

이 과정에서 위법 요소나 도면과 불일치되는 사항이 있는지 건축사 2인이 건축법 및 관련 법규를 면밀히 검토하여, 용도변경 접수 전 반드시 반영하였습니다. 도면 없이 진행되는 경우는 실제로 매우 흔하며, 이 경우 정확한 실측과 법적 검토가 핵심입니다.

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장애인 편의시설 설치 기준 – 의료시설 용도변경의 핵심 쟁점

의료시설(한의원 포함)은 건축법뿐 아니라 장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률의 적용을 받습니다. 특히 의원은 바닥면적이 500㎡ 이상인 경우, 편의시설 설치 대상에 해당하며 다음 사항을 반드시 점검해야 합니다:

• 승강기 설치 여부 (2층 이상 의료시설일 경우 필수 검토)
• 장애인용 화장실 설치 여부
• 출입구 및 복도 폭 확보
• 진입 접근로 기울기 및 단차 여부

이번 사례에서는 일부 구조 개선이 필요하였으며, 용도변경 접수 전에 건축사 검토를 통해 보완 가능성 여부를 판단하고 도면에 반영하였습니다.

인허가 절차 : 현황실사 및 법규체크 → 도서작성 → 접수 → 완료

본 사례는 다음과 같은 절차로 진행되었습니다:

1. 현장 실측 및 현황도면 작성
   도면 미비 상태에서 실측을 통해 새로운 도면을 제작하고, 대장과 일치 여부 확인
2. 법규 검토 및 장애인 편의시설 체크
   건축사 2인이 건축법, 주차장법, 편의증진법 등을 기준으로 용도변경 가능 여부 판단
3. 용도변경 접수 (근린생활시설 내 의료시설)
   중구청 건축과에 용도변경 신청서, 현황도면, 관련 서류 제출
4. 2주 내 완료 및 변경 필증 발급
   실제로는 약 2주 내에 용도변경이 완료되었으며, 구청 담당 주무관의 현장 확인은 없었음

시사점 – 한의원 용도변경, 초기 검토가 핵심

의료시설로의 용도변경은 일반적인 용도변경과 달리 편의시설 설치 여부, 위생 기준, 구조 변경 가능성 등 사전에 확인할 사항이 많습니다. 특히 장애인 편의시설의 설치 기준 충족 여부는 인허가의 성패를 좌우할 수 있으므로, 반드시 전문가의 검토를 거쳐 진행하는 것이 바람직합니다.

이번 사례처럼 도면이 없더라도, 현장 실측을 통해 도면을 작성하고, 인허가 전 구조 및 법규 조건을 사전 점검하면 무리 없이 절차를 마칠 수 있습니다.

마무리 – 신뢰 기반의 용도변경, 의료시설도 문제 없습니다

저희는 건축사 2인의 체계적인 법규 검토, 의뢰인 중심의 설계 대응, 그리고 합리적인 비용을 바탕으로 한의원, 의원, 치과 등 의료시설 용도변경 업무를 안정적으로 수행하고 있습니다.
현황도면이 없거나 장애인 시설 기준이 애매하더라도, 현장 실사를 통해 명확한 해결 방안을 제시드립니다.

- 용도변경은 일반적으로 신고 후 1~3주 내 완료되며, 빠른 대응이 가능합니다.
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성동구 성수동의 준공업지역 내 근린생활시설 부지에서 철골구조 담장 설치를 위한 공작물 축조신고 사례를 소개합니다. 이 사례는 5m 높이의 구조물을 설치하는 과정에서 필요한 구조안전성 확보, 인허가 절차, 시공 현장 확인까지의 전 과정을 담고 있어, 비슷한 유형의 공작물 설치를 고려하는 분들께 실질적인 인사이트를 제공할 수 있습니다.

설치 배경 – 준공업지역 내 담장

이 프로젝트는 성동구 성수동, 준공업지역 내 위치한 근린생활시설 부지를 대상으로 진행되었습니다. 해당 시설은 외부 시선을 차단하고 공간의 독립성을 확보하기 위해 인테리어적 목적의 담장 설치를 원했으며, 건축물과 인접하지 않은 별도의 위치에 신규로 설치되는 구조물이었습니다.

설치될 담장은 높이 5m, 철골조(H빔) 구조로 계획되었으며, 이는 단순 경계용 담장이 아닌, 구조적 안정성을 갖춘 독립 공작물에 해당하므로 법적으로 공작물 축조신고가 필수였습니다.

법적 검토 및 구조설계 – 5m 이상 구조물의 안정성 확보

공작물 축조신고는 일반적으로 높이 2m 이상 구조물부터 신고 대상이 되며, 이번 사례처럼 5m 이상의 철골 담장의 경우, 단순한 신고 수준을 넘어 구조안전성 검토 및 구조계산서 제출이 요구됩니다.

해당 구조물은 바람에 의한 횡력과 기초부 이탈 방지를 고려하여, 기초구조 보강 설계가 핵심 이슈였습니다. 구조기술사는 철골기둥 하단부 앵커 고정, 콘크리트 매립 깊이, 횡변위 저감 설계 등을 반영하여 구조설계를 마무리하였고, 건축사 2인이 건축법 및 성동구 조례에 따른 법규 검토를 꼼꼼히 수행했습니다.

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인허가 절차 – 공작물 축조신고의 흐름

본 프로젝트는 다음과 같은 절차로 진행되었습니다:

1. 담장 설치 가능 여부 사전 검토
   준공업지역에서는 일정 조건하에 공작물 설치가 가능하므로, 도면 검토와 구조 안정성 판단이 선행되었습니다.
2. 공작물 설계 및 구조계산서 작성
   구조기술사와 협업하여 5m 철골 담장의 구조안전성을 확보하고, 적절한 설계도면과 내력 검토자료를 준비했습니다.
3. 구청에 공작물 축조신고 접수
   설계도서, 구조계산서, 건축물대장 및 토지이용계획확인서 등을 구비하여 성동구청 건축과에 신고 접수를 진행했습니다.
4. 현장 시공 후 담당 주무관 현장 확인
   설치 완료 후, 구청 담당 주무관이 현장을 방문하여 설계도서와 시공 상태 일치 여부 확인 후 신고 필증 발급으로 절차가 완료되었습니다.

참고로, 공작물 축조신고는 신고 후 1~3주 내 완료되는 것이 일반적이며, 구청의 행정 처리 일정과 현장 방문 일정에 따라 다소 차이가 발생할 수 있습니다.

시사점 – 공작물도 ‘설계와 구조안정’이 핵심

이번 사례는 일반적으로 단순하게 여겨지는 ‘담장 설치’도 그 규모와 구조에 따라 건축법상 공작물로 분류되며, 구조안전성 확보와 적정 인허가 절차가 중요하다는 점을 잘 보여줍니다. 특히 준공업지역처럼 도심 내 밀집된 지역에서의 구조물 설치는 주변 영향 고려와 구조설계의 적정성이 더욱 중요해집니다.

또한, 해당 사례처럼 기존 도면이 없을 경우 현장 실측 후 도면을 작성하여 업무를 진행할 수 있습니다. 도면 누락이나 과거 자료 부족으로 걱정하지 않으셔도 됩니다.

마무리 – 신뢰 기반의 구조물 설치, 전문가의 도움으로

저희는 건축사 2인의 체계적인 법규 검토, 합리적인 비용, 그리고 의뢰인 중심의 맞춤형 접근을 통해 신뢰를 바탕으로 업무를 수행하고 있습니다.
공작물 축조신고뿐 아니라, 구조설계, 시공관리까지 원스톱으로 진행이 가능하며, 담장·펜스·차양 등의 구조물 설치를 고려 중이라면 사전 검토부터 도와드릴 수 있습니다.

궁금하신 사항이나 상담이 필요하시면 카카오톡으로 간편하게 문의해 주세요.
현황 도면이 없더라도 현장 실사를 통해 도면을 직접 작성하여 인허가를 도와드립니다.

서울 송파구에서 진행된 근린생활시설 기재사항 변경 사례를 통해, 수학학원 개설을 위한 실질적인 절차와 유의사항을 자세히 소개합니다.
기존 건축물 용도를 그대로 유지하면서도 건축물대장 기재사항을 '학원'으로 변경한 이 사례는, 유사한 목적의 창업을 고려 중인 분들께 실질적인 도움이 될 수 있습니다.

근린생활시설에서 학원 개설을 위한 기재사항 변경

서울 송파구의 한 지상 4층, 지하 1층 규모의 건물 2층에 수학학원을 개설하고자 했던 사례입니다.
기존 용도는 제2종 근린생활시설이었고, 새로운 임차인이 학원 운영을 위해 ‘근린생활시설-학원’으로 기재사항 변경을 의뢰하였습니다.

기재사항 변경은 ‘용도변경’과는 달리 건축물의 구조나 주된 사용 용도가 바뀌는 것은 아니며, 건축물대장상의 상세 용도를 명확히 등록하는 절차입니다.
예컨대 ‘근린생활시설’ 안에는 다양한 세부용도(예: 음식점, 의원, 학원 등)가 포함되므로, 실제 영업을 위해서는 이에 맞는 기재사항으로 수정하는 것이 필요합니다.

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설계 및 인허가 절차

해당 건물에는 기존 현황도면이 존재하지 않았기 때문에, 건축사가 직접 현장 실측을 실시하여 평면도를 새롭게 작성하였습니다.
이 과정에서 건축사 2인이 참여하여 건축법, 학원법, 교육환경보호법 등 관련 법규를 면밀히 검토하고 검인하였습니다.

또한, 학원이 위치할 2층 공간은

• 인접대지경계선에 창문이 없었기 때문에 방화창 설치가 면제되었으며,
• 학원 면적이 비교적 작아 다중이용업소 기준에도 해당되지 않아 추가 설비 의무는 없었습니다.

이러한 법적 기준 충족 여부는 설계 초기 단계에서 반드시 확인해야 하는 부분이며, 임차인 또는 소유자가 이를 간과할 경우 인허가 과정에서 지연이 발생할 수 있습니다.

건축물대장 변경 완료까지 소요 기간

건축물 기재사항 변경은 허가 접수 후 보통 1~3주 이내에 완료됩니다.
이번 사례 역시 서류 접수 후 약 2주 만에 승인 및 건축물대장 정리가 완료되었으며, 이후 학원 설립 신고 및 교육지원청 등록 절차로 무리 없이 이어졌습니다.

실무적 시사점 및 유의사항

이 사례에서 눈여겨볼 점은 다음과 같습니다:

• 현황도면이 없는 경우에도 실측을 통해 인허가가 가능하며, 이는 실무적으로 매우 자주 발생하는 상황입니다.
• 방화창 설치 여부, 다중이용업소 해당 여부 등은 면적·창문 위치·이용 형태에 따라 달라지므로, 반드시 건축사의 현장 검토가 필요합니다.
• 기재사항 변경은 단순한 서류 수정이 아닌, 법적 요건을 충족한 사용 용도의 명확화 작업입니다.

또한, 초기 기획 단계에서 전문가와 충분한 상담을 거치면,
불필요한 설계 변경이나 인허가 지연을 방지할 수 있습니다.

마무리: 학원 개설 전, 기재사항 변경 절차를 꼭 확인하세요

서울 송파구 사례처럼, 근린생활시설에서 학원이나 의원 등 특정 업종을 운영하려면 기재사항 변경이 필수입니다.
이는 용도변경과는 다르지만, 실질적으로는 해당 업종의 영업을 가능하게 만드는 핵심 절차입니다.

• 건축사 2인이 법규 검토를 꼼꼼히 수행
• 일반적으로 허가 접수 후 1~3주 소요
• 현장 실측을 통한 도면 작성 가능
• 합리적인 비용과 의뢰인 중심의 접근으로 신뢰 구축

기재사항 변경, 용도변경, 설계 및 인허가와 관련한 상담이 필요하시다면
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소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령

제30조(방염성능기준 이상의 실내장식물 등을 설치해야 하는 특정소방대상물) 

법 제20조제1항에서 “대통령령으로 정하는 특정소방대상물”이란 다음 각 호의 것을 말한다. 

1. 근린생활시설 중 의원, 치과의원, 한의원, 조산원, 산후조리원, 체력단련장, 공연장 및 종교집회장

2. 건축물의 옥내에 있는 다음 각 목의 시설

가. 문화 및 집회시설

나. 종교시설

다. 운동시설(수영장은 제외한다)

3. 의료시설

4. 교육연구시설 중 합숙소

5. 노유자 시설

6. 숙박이 가능한 수련시설

7. 숙박시설

8. 방송통신시설 중 방송국 및 촬영소

9. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」 제2조제1항제1호에 따른 다중이용업의 영업소(이하 “다중이용업소”라 한다)

10. 제1호부터 제9호까지의 시설에 해당하지 않는 것으로서 층수가 11층 이상인 것(아파트등은 제외한다)

제31조(방염대상물품 및 방염성능기준) 

① 법 제20조제1항에서 “대통령령으로 정하는 물품”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제조 또는 가공 공정에서 방염처리를 한 다음 각 목의 물품

가. 창문에 설치하는 커튼류(블라인드를 포함한다)

나. 카펫

다. 벽지류(두께가 2밀리미터 미만인 종이벽지는 제외한다)

라. 전시용 합판ㆍ목재 또는 섬유판, 무대용 합판ㆍ목재 또는 섬유판(합판ㆍ목재류의 경우 불가피하게 설치 현장에서 방염처리한 것을 포함한다)

마. 암막ㆍ무대막(「영화 및 비디오물의 진흥에 관한 법률」 제2조제10호에 따른 영화상영관에 설치하는 스크린과 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제2조제7호의4에 따른 가상체험 체육시설업에 설치하는 스크린을 포함한다)

바. 섬유류 또는 합성수지류 등을 원료로 하여 제작된 소파ㆍ의자(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제2조제1호나목 및 같은 조 제6호에 따른 단란주점영업, 유흥주점영업 및 노래연습장업의 영업장에 설치하는 것으로 한정한다)

2. 건축물 내부의 천장이나 벽에 부착하거나 설치하는 다음 각 목의 것. 다만, 가구류(옷장, 찬장, 식탁, 식탁용 의자, 사무용 책상, 사무용 의자, 계산대, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)와 너비 10센티미터 이하인 반자돌림대 등과 「건축법」 제52조에 따른 내부 마감재료는 제외한다.

가. 종이류(두께 2밀리미터 이상인 것을 말한다)ㆍ합성수지류 또는 섬유류를 주원료로 한 물품

나. 합판이나 목재

다. 공간을 구획하기 위하여 설치하는 간이 칸막이(접이식 등 이동 가능한 벽체나 천장 또는 반자가 실내에 접하는 부분까지 구획하지 않는 벽체를 말한다)

라. 흡음(吸音)을 위하여 설치하는 흡음재(흡음용 커튼을 포함한다)

마. 방음(防音)을 위하여 설치하는 방음재(방음용 커튼을 포함한다)

② 법 제20조제3항에 따른 방염성능기준은 다음 각 호의 기준에 따르되, 제1항에 따른 방염대상물품의 종류에 따른 구체적인 방염성능기준은 다음 각 호의 기준의 범위에서 소방청장이 정하여 고시하는 바에 따른다.

1. 버너의 불꽃을 제거한 때부터 불꽃을 올리며 연소하는 상태가 그칠 때까지 시간은 20초 이내일 것

2. 버너의 불꽃을 제거한 때부터 불꽃을 올리지 않고 연소하는 상태가 그칠 때까지 시간은 30초 이내일 것

3. 탄화(炭化)한 면적은 50제곱센티미터 이내, 탄화한 길이는 20센티미터 이내일 것

4. 불꽃에 의하여 완전히 녹을 때까지 불꽃의 접촉 횟수는 3회 이상일 것

5. 소방청장이 정하여 고시한 방법으로 발연량(發煙量)을 측정하는 경우 최대연기밀도는 400 이하일 것

③ 소방본부장 또는 소방서장은 제1항에 따른 방염대상물품 외에 다음 각 호의 물품은 방염처리된 물품을 사용하도록 권장할 수 있다.

1. 다중이용업소, 의료시설, 노유자 시설, 숙박시설 또는 장례식장에서 사용하는 침구류ㆍ소파 및 의자

2. 건축물 내부의 천장 또는 벽에 부착하거나 설치하는 가구류